Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsgremium jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier wird über Hausgeld, Sanierungen, den Verwalter und die Hausordnung entschieden. Formfehler bei Einladung oder Beschlussfassung gehören zu den häufigsten Gründen für erfolgreiche Anfechtungsklagen. Mit der WEG-Reform 2020 und der Ergänzung um virtuelle Versammlungen 2024 haben sich zudem einige Regeln geändert.
Das Wichtigste in Kürze
Der Verwalter muss mindestens einmal im Jahr zur Versammlung einladen, mit einer Frist von mindestens drei Wochen in Textform. Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer erscheinen. Die meisten Beschlüsse fallen mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Fehlerhafte Beschlüsse können nur innerhalb eines Monats angefochten werden.
Einberufung und Einladungsfrist
Die Versammlung wird vom Verwalter einberufen, mindestens einmal jährlich (§ 24 Abs. 1 WEG). Darüber hinaus muss er einladen, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen.
Die Einladung muss in Textform erfolgen, also auch per E-Mail, und den Eigentümern mindestens drei Wochen vor der Versammlung zugehen (§ 24 Abs. 4 WEG). Nur in Fällen besonderer Dringlichkeit ist eine kürzere Frist zulässig.
Die Tagesordnung
Jeder Punkt, über den beschlossen werden soll, muss in der Einladung so genau bezeichnet sein, dass die Eigentümer wissen, worum es geht, und sich vorbereiten können. Über Themen, die nicht ordnungsgemäß angekündigt wurden, kann zwar gesprochen werden; ein dennoch gefasster Beschluss ist aber anfechtbar. Gute Verwaltungen legen der Einladung deshalb konkrete Beschlussvorschläge und Unterlagen wie Angebote, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung bei.
Beschlussfähigkeit und Mehrheiten
Seit der Reform ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfähig, auch wenn nur wenige Eigentümer teilnehmen. Eine Wiederholungsversammlung ist nicht mehr nötig. Abgestimmt wird nach dem Gesetz nach Köpfen, jeder Eigentümer hat also eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann aber etwas anderes vorsehen, etwa eine Abstimmung nach Miteigentumsanteilen oder nach Einheiten. Die wichtigsten Mehrheiten im Überblick:
- Einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen: der Regelfall, etwa für Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Erhaltungsmaßnahmen, Verwalterbestellung und die meisten baulichen Veränderungen. Enthaltungen zählen nicht mit.
- Mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile: Mit dieser Mehrheit beschlossene bauliche Veränderungen müssen grundsätzlich alle Eigentümer mitfinanzieren (§ 21 Abs. 2 WEG).
- Drei Viertel der abgegebenen Stimmen: für den Beschluss, Versammlungen künftig rein virtuell durchzuführen.
- Einstimmigkeit beziehungsweise Vereinbarung: für Änderungen der Gemeinschaftsordnung, soweit keine Öffnungsklausel besteht.
Vollmachten und Online-Teilnahme
Eigentümer, die nicht persönlich teilnehmen können, dürfen sich vertreten lassen. Die Vollmacht bedarf der Textform (§ 25 Abs. 3 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann den Kreis der möglichen Vertreter einschränken, etwa auf Ehegatten, andere Eigentümer oder den Verwalter.
Per Beschluss können die Eigentümer zulassen, dass einzelne Teilnehmer online an einer Präsenzversammlung teilnehmen und abstimmen (Hybridversammlung, § 23 Abs. 1 WEG). Seit Oktober 2024 kann die Gemeinschaft mit drei Vierteln der abgegebenen Stimmen außerdem beschließen, Versammlungen für bis zu drei Jahre rein virtuell abzuhalten (§ 23 Abs. 1a WEG). Die Teilnahme muss dabei in gleicher Weise möglich sein wie in Präsenz. Für eine Übergangszeit bis Ende 2028 ist grundsätzlich zusätzlich einmal jährlich eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten.
Beschlüsse ohne Versammlung
Ein Umlaufbeschluss ist möglich, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG). Für einen bestimmten Gegenstand kann die Versammlung aber beschließen, dass im Umlaufverfahren künftig die einfache Mehrheit genügt. Das ist praktisch, wenn etwa nach Einholung weiterer Angebote zügig entschieden werden soll.
Protokoll, Beschluss-Sammlung und Anfechtung
Über die Versammlung ist unverzüglich eine Niederschrift anzufertigen (§ 24 Abs. 6 WEG). Alle Beschlüsse werden zudem in die Beschluss-Sammlung eingetragen, die jeder Eigentümer und jeder Kaufinteressent mit Vollmacht einsehen kann. Wer einen Beschluss für fehlerhaft hält, muss innerhalb eines Monats nach der Versammlung Anfechtungsklage erheben und sie innerhalb von zwei Monaten begründen (§ 45 WEG). Danach wird ein Beschluss bestandskräftig, auch wenn er inhaltlich fehlerhaft war. Nur nichtige Beschlüsse, etwa solche ohne Beschlusskompetenz, sind unabhängig von dieser Frist unwirksam.
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