Wer eine Eigentumswohnung besitzt, zahlt jeden Monat Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft. Damit werden die laufenden Kosten des Gebäudes gedeckt und die Rücklage für künftige Reparaturen aufgebaut. Wie hoch das Hausgeld ausfällt, wie es sich zusammensetzt und ob die Rücklage ausreicht, ist für Selbstnutzer, Vermieter und Kaufinteressenten gleichermaßen wichtig.
Das Wichtigste in Kürze
Das Hausgeld setzt sich aus Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltung und der Zuführung zur Erhaltungsrücklage zusammen. Grundlage ist der jährlich beschlossene Wirtschaftsplan, nach Jahresende folgt die Abrechnung. Vermieter dürfen nur den Betriebskostenanteil auf ihre Mieter umlegen. Eine zu niedrige Rücklage führt früher oder später zu Sonderumlagen.
Was steckt im Hausgeld?
Das Hausgeld ist ein monatlicher Vorschuss auf die Kosten der Gemeinschaft. Typische Bestandteile sind:
- Betriebskosten wie Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Allgemeinstrom, Gebäudeversicherung, Hausmeister, Gartenpflege und Heizung, sofern zentral abgerechnet.
- Verwaltungskosten, also die Vergütung des WEG-Verwalters und Kosten für das Gemeinschaftskonto.
- Instandhaltungskosten für kleinere laufende Reparaturen am Gemeinschaftseigentum.
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage, dem Sparpolster für größere Maßnahmen an Dach, Fassade, Leitungen oder Aufzug.
Verteilt werden die Kosten nach dem Gesetz nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaft kann aber per Beschluss für einzelne Kostenarten einen anderen Schlüssel festlegen, etwa nach Verbrauch oder Wohnfläche.
Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht
Der Verwalter erstellt jedes Jahr einen Wirtschaftsplan mit den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben. Auf dieser Grundlage beschließen die Eigentümer die Höhe der Hausgeldvorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG). Nach Ablauf des Jahres folgt die Jahresabrechnung. Beschlossen wird seit der Reform nur noch über die Abrechnungsspitze, also über Nachzahlungen oder Guthaben gegenüber den geleisteten Vorschüssen (§ 28 Abs. 2 WEG). Ergänzend muss der Verwalter einen jährlichen Vermögensbericht vorlegen, der den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen ausweist (§ 28 Abs. 4 WEG).
Die Erhaltungsrücklage: Wie hoch ist angemessen?
Die frühere Instandhaltungsrücklage heißt seit der WEG-Reform Erhaltungsrücklage. Ihre Ansammlung in angemessener Höhe gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Eine gesetzliche Mindesthöhe gibt es nicht. Als Orientierung dienen Faustformeln wie die Peterssche Formel, die sich an den Herstellungskosten des Gebäudes orientiert, oder die Pauschalen der Zweiten Berechnungsverordnung, die mit dem Baualter steigen.
Entscheidend ist aber der tatsächliche Zustand des Gebäudes. Stehen in den nächsten Jahren absehbar Dachsanierung, Fenstertausch oder Heizungserneuerung an, sollte die Rücklage darauf ausgerichtet sein. Eine mehrjährige Erhaltungsplanung macht den Bedarf transparent und verhindert böse Überraschungen.
Sonderumlage: wenn die Rücklage nicht reicht
Reicht die Rücklage für eine notwendige Maßnahme nicht aus, kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Jeder Eigentümer muss dann zusätzlich zum Hausgeld einen einmaligen Betrag zahlen. Für Käufer wichtig: Eine Sonderumlage, die vor dem Kauf beschlossen, aber erst nach dem Eigentumsübergang fällig wird, muss in der Regel der neue Eigentümer zahlen. Ein Blick in die Protokolle der letzten Versammlungen gehört deshalb zu jeder Kaufprüfung.
Hausgeld und Mieter: Was dürfen Vermieter umlegen?
Hausgeld und Nebenkosten des Mieters sind nicht dasselbe. Auf den Mieter umlegen dürfen Vermieter nur die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Verwaltervergütung, Instandhaltung und Zuführung zur Rücklage trägt der Eigentümer selbst. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag zur Nebenkostenabrechnung.
Auch steuerlich gilt eine Besonderheit: Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist für Vermieter noch keine Werbungskosten. Abziehbar werden die Beträge erst, wenn die Gemeinschaft sie tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt.
Was passiert, wenn ein Eigentümer nicht zahlt?
Hausgeldrückstände belasten die gesamte Gemeinschaft, denn die laufenden Kosten müssen trotzdem bezahlt werden. Die Gemeinschaft kann rückständiges Hausgeld einklagen und vollstrecken. In einer Zwangsversteigerung sind Hausgeldforderungen bis zu einer Höhe von 5 Prozent des Verkehrswerts sogar bevorrechtigt (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Ein konsequentes Mahnwesen durch den Verwalter ist daher wichtig.
Wie DOMIO Sie unterstützt
Wir erstellen realistische Wirtschaftspläne, transparente Jahresabrechnungen und den Vermögensbericht, alles digital im Eigentümerportal einsehbar. Mit einer mehrjährigen Erhaltungsplanung sorgen wir dafür, dass Ihre Rücklage zum Zustand des Gebäudes passt, und behalten Zahlungseingänge und Mahnwesen konsequent im Blick.
Sie möchten wissen, ob Hausgeld und Rücklage Ihrer Gemeinschaft solide aufgestellt sind? Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gern.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für verbindliche Auskünfte zu Ihrem konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen entsprechend qualifizierten Berater.
