Die Mietkaution sichert Vermieter gegen Mietausfälle, Schäden an der Wohnung und offene Nachzahlungen ab. Rund um Höhe, Anlage und Rückzahlung gibt es aber klare gesetzliche Vorgaben, von denen im Wohnraummietrecht nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden darf. Fehler bei der Anlage oder eine zu frühe Verrechnung führen schnell zu Streit.
Das Wichtigste in Kürze
Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen und kann vom Mieter in drei Monatsraten gezahlt werden. Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen anlegen, die Zinsen stehen dem Mieter zu. Nach dem Auszug hat der Vermieter eine angemessene Frist zur Prüfung, häufig einige Monate, und darf für eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung einen Teil einbehalten.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Nach § 551 BGB darf die Mietsicherheit höchstens das Dreifache der monatlichen Miete betragen, und zwar ohne Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale. Maßgeblich ist also die Nettokaltmiete. Diese Grenze gilt für alle Sicherheiten zusammen: Verlangt der Vermieter neben einer Barkaution in voller Höhe zusätzlich eine Bürgschaft, ist der übersteigende Teil unwirksam.
Zahlung in drei Raten
Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren mit den folgenden Mietzahlungen. Eine Vertragsklausel, die die volle Kaution vor Schlüsselübergabe verlangt, ist insoweit unwirksam. Zahlt der Mieter die Kaution nicht, kann das nach § 569 Abs. 2a BGB allerdings eine fristlose Kündigung rechtfertigen, sobald der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht.
Formen der Mietsicherheit
- Barkaution, die der Vermieter auf ein Kautionskonto einzahlt.
- Verpfändetes Sparbuch oder Kautionskonto auf den Namen des Mieters, das an den Vermieter verpfändet wird.
- Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung, bei der ein Dritter für die Forderungen einsteht.
Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?
Eine Barkaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut angelegt werden, zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Parteien können eine andere Anlageform vereinbaren. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Die getrennte Anlage schützt den Mieter, falls der Vermieter in die Insolvenz gerät oder die Immobilie verkauft wird.
Kaution bei Verkauf der Wohnung
Wird die vermietete Wohnung verkauft, tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein (§ 566a BGB). Kann der Mieter die Kaution beim Erwerber nicht zurückerlangen, haftet ihm weiterhin auch der frühere Vermieter. Verkäufer sollten die Kaution deshalb beim Eigentumsübergang sauber übertragen und dokumentieren.
Darf der Vermieter während der Mietzeit auf die Kaution zugreifen?
Grundsätzlich nur für unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Forderungen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses nicht für streitige Forderungen verwerten darf. Umgekehrt darf der Mieter die Kaution nicht „abwohnen“, also mit den letzten Mieten verrechnen.
Rückzahlung nach dem Auszug
Eine feste gesetzliche Frist für die Rückzahlung gibt es nicht. Dem Vermieter steht eine angemessene Prüfungsfrist zu, um zu klären, ob noch Forderungen bestehen, etwa wegen Schäden oder ausstehender Miete. In der Praxis werden hier häufig drei bis sechs Monate genannt. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus und ist eine Nachzahlung zu erwarten, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zur Abrechnung zurückhalten.
Wichtig ist die kurze Verjährung: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren bereits sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 BGB). Nach einer Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2024 kann der Vermieter mit solchen Ansprüchen unter Umständen zwar auch danach noch gegen die Kaution aufrechnen. Verlassen sollten sich Vermieter darauf aber nicht, sondern Schäden zeitnah dokumentieren und geltend machen.
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Sie haben Fragen zur Kaution in Ihrem Mietverhältnis? Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gern.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für verbindliche Auskünfte zu Ihrem konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen entsprechend qualifizierten Berater.
