Die Miete einer bestehenden Wohnung lässt sich nicht beliebig anpassen. Das Gesetz kennt dafür vier Wege: die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, die Umlage von Modernisierungskosten sowie die bereits im Mietvertrag vereinbarte Staffel- oder Indexmiete. Wer die Spielregeln kennt, erhöht rechtssicher und vermeidet, dass ein formaler Fehler die ganze Erhöhung zu Fall bringt.
Das Wichtigste in Kürze
Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist frühestens 15 Monate nach Einzug oder letzter Erhöhung wirksam und muss begründet werden, etwa mit dem Mietspiegel. In München und rund 280 weiteren bayerischen Gemeinden darf die Miete so innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen. Bei Staffel- und Indexmiete ist eine solche Erhöhung dagegen ausgeschlossen.
Weg 1: Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Der Standardfall ist die Mieterhöhung nach § 558 BGB. Der Vermieter verlangt vom Mieter die Zustimmung zu einer höheren Miete, die die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Dafür gelten mehrere Voraussetzungen:
- Wartefrist: Die Miete muss zum Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Das Erhöhungsverlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit.
- Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen. In Gemeinden der bayerischen Mieterschutzverordnung, darunter München, gilt eine abgesenkte Grenze von 15 Prozent.
- Begründung: Das Verlangen muss in Textform erklärt und begründet werden (§ 558a BGB), etwa mit dem Mietspiegel, einer Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder drei vergleichbaren Wohnungen. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel wie in München, muss der Vermieter dessen Werte für die Wohnung auch dann angeben, wenn er sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt.
Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, zuzustimmen. Die neue Miete gilt dann ab Beginn des dritten Kalendermonats. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Der Mieter hat seinerseits ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB).
Weg 2: Mieterhöhung nach Modernisierung
Nach einer Modernisierung, etwa einer Wärmedämmung, neuen Fenstern oder einem Aufzug, darf der Vermieter jährlich 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten auf die Miete aufschlagen (§ 559 BGB). Kosten, die ohnehin für eine fällige Instandsetzung angefallen wären, sind herauszurechnen. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete dadurch um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro um höchstens 2 Euro.
Die Modernisierung muss spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden (§ 555c BGB), mit Art, Umfang, Beginn, Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung. Für kleinere Maßnahmen bis 10.000 Euro gibt es ein vereinfachtes Verfahren mit pauschalem Abzug für Erhaltungsaufwand (§ 559c BGB).
Weg 3: Staffelmiete
Bei der Staffelmiete (§ 557a BGB) werden die künftigen Erhöhungen schon im Mietvertrag festgelegt. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten und als konkreter Euro-Betrag oder als neue Miete ausgewiesen sein, Prozentangaben genügen nicht. Während der Laufzeit sind Erhöhungen auf die Vergleichsmiete und wegen Modernisierung ausgeschlossen. Wichtig in München: Die Mietpreisbremse gilt für jede einzelne Staffel, nicht nur für die Anfangsmiete.
Weg 4: Indexmiete
Bei der Indexmiete (§ 557b BGB) folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Eine Anpassung muss in Textform erklärt werden, mit Angabe der Indexänderung, und ist frühestens ein Jahr nach der letzten Änderung möglich. Sie wirkt ab dem übernächsten Monat nach Zugang. Auch hier sind Erhöhungen auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen, Modernisierungen nur für Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, etwa gesetzlich vorgeschriebene.
Für angespannte Märkte ist eine Begrenzung geplant: Nach dem Gesetzentwurf „Mietrecht II“ der Bundesregierung soll ein Indexanstieg über 3 Prozent pro Jahr nur noch zur Hälfte weitergegeben werden dürfen. Bei Redaktionsschluss (Oktober 2026) war das Gesetz noch nicht in Kraft. Wer heute neue Indexmietverträge abschließt, sollte diese Entwicklung einkalkulieren.
Häufige Fehler
- Erhöhungsverlangen ohne ausreichende Begründung oder ohne Angabe des qualifizierten Mietspiegels.
- Nichtbeachtung der 15-Prozent-Kappungsgrenze in München und Umland.
- Falsch berechnete Wartefristen, insbesondere nach vorheriger Modernisierungserhöhung.
- Staffeln in Prozent statt in Euro, was die Staffelvereinbarung unwirksam macht.
- Modernisierungsumlage ohne Abzug des Instandhaltungsanteils.
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für verbindliche Auskünfte zu Ihrem konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen entsprechend qualifizierten Berater.
