Mieteinnahmen sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einkommensteuerpflichtig. Gleichzeitig können Vermieter fast alle Kosten, die mit der Vermietung zusammenhängen, als Werbungskosten abziehen. Wer die Möglichkeiten kennt und sauber dokumentiert, senkt die Steuerlast oft deutlich. Dieser Überblick zeigt die wichtigsten Posten und die häufigsten Fallstricke.
Das Wichtigste in Kürze
Abziehbar sind unter anderem Abschreibung auf das Gebäude, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Verwaltungskosten und nicht umlagefähige Nebenkosten. Der Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Achtung bei Renovierungen kurz nach dem Kauf: Übersteigen sie in den ersten drei Jahren 15 Prozent der Gebäudekosten, müssen sie über die Abschreibung verteilt werden.
Die Abschreibung (AfA)
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes werden über die Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben. Die lineare AfA beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG:
- 2,5 Prozent jährlich für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden.
- 2 Prozent für Gebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und Ende 2022.
- 3 Prozent für Wohngebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden.
Für neue Wohngebäude, deren Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 beginnt oder die in diesem Zeitraum im Jahr der Fertigstellung gekauft werden, ist alternativ eine degressive AfA von 5 Prozent vom jeweiligen Restwert möglich (§ 7 Abs. 5a EStG). Für besonders energieeffiziente neue Mietwohnungen kann zusätzlich eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Betracht kommen. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer eines älteren Gebäudes kürzer, lässt sie sich mit einem Gutachten nachweisen und die AfA entsprechend erhöhen.
Wichtig: Nur das Gebäude wird abgeschrieben, nicht der Grund und Boden. Gerade in München mit hohen Bodenwerten ist die Aufteilung des Kaufpreises deshalb ein wesentlicher Hebel. Eine nachvollziehbare Aufteilung im Kaufvertrag oder ein Gutachten kann sich lohnen; das Finanzamt nutzt sonst eine eigene Arbeitshilfe.
Erhaltungsaufwand und die 15-Prozent-Grenze
Reparaturen und Renovierungen, die den bestehenden Zustand erhalten, sind grundsätzlich im Jahr der Zahlung voll abziehbar. Größere Erhaltungsaufwendungen bei Wohngebäuden können auf Antrag auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV), was bei schwankendem Einkommen sinnvoll sein kann.
Eine wichtige Ausnahme gilt für Renovierungen kurz nach dem Kauf: Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung netto 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern nur über die AfA. Eine gute Planung des Sanierungszeitpunkts kann sich hier erheblich auswirken.
Weitere Werbungskosten
- Schuldzinsen und Finanzierungsnebenkosten wie Bereitstellungszinsen, Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld. Die Tilgung ist dagegen nicht abziehbar.
- Verwaltungskosten, etwa für Mietverwaltung oder Sondereigentumsverwaltung sowie den eigenen Anteil an der WEG-Verwaltervergütung.
- Nicht umgelegte Nebenkosten wie Grundsteuer, Versicherungen und Betriebskosten bei Leerstand.
- Hausgeld einer Eigentumswohnung, allerdings ohne die Zuführung zur Erhaltungsrücklage; diese wird erst bei Verwendung abziehbar.
- Fahrtkosten zur Immobilie, Kosten für Steuerberatung, Rechtsberatung, Inserate und Kontoführung.
Auch in Zeiten des Leerstands bleiben die Kosten abziehbar, solange eine ernsthafte Vermietungsabsicht besteht und nachgewiesen werden kann.
Vermietung an Angehörige
Wird eine Wohnung günstiger vermietet, etwa an Angehörige, kommt es auf die Höhe an (§ 21 Abs. 2 EStG). Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, bleiben die Werbungskosten voll abziehbar. Liegt sie unter 50 Prozent, werden die Kosten nur anteilig anerkannt. Dazwischen entscheidet eine Prognose über den Totalüberschuss. Gerade in München mit stark steigenden Vergleichsmieten sollte die Miete bei Angehörigen regelmäßig überprüft werden.
Einnahmen nicht vergessen
Zu den Einnahmen zählen neben der Kaltmiete auch die Nebenkostenvorauszahlungen und Nachzahlungen der Mieter. Erstattungen an Mieter mindern die Einnahmen im Jahr der Auszahlung. Die Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei; ein Vorsteuerabzug ist entsprechend nicht möglich.
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für verbindliche Auskünfte zu Ihrem konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen entsprechend qualifizierten Berater.
