Der Verkauf einer Immobilie ist für die meisten Eigentümer eine der größten finanziellen Entscheidungen. Zwischen Bewertung, Unterlagen, Besichtigungen und Notartermin gibt es viele Stellschrauben, die über Preis, Dauer und Sicherheit des Verkaufs entscheiden. Dieser Leitfaden zeigt den typischen Ablauf in Bayern und die wichtigsten rechtlichen und steuerlichen Punkte.
Das Wichtigste in Kürze
Ein fundierter Angebotspreis und vollständige Unterlagen sind die Grundlage jedes erfolgreichen Verkaufs. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt 3,5 Prozent und trägt üblicherweise der Käufer. Wer eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, muss einen Gewinn in der Regel versteuern.
1. Bewertung und Angebotspreis
Ein zu hoher Preis führt zu langen Vermarktungszeiten und späteren Preisnachlässen, ein zu niedriger verschenkt Geld. Grundlage einer seriösen Bewertung sind Lage, Größe, Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz und aktuelle Vergleichsverkäufe. Bei vermieteten Objekten spielen zusätzlich Miethöhe, Mietvertrag und Rendite eine zentrale Rolle.
2. Unterlagen zusammenstellen
Kaufinteressenten und finanzierende Banken erwarten vollständige Unterlagen. Typischerweise gehören dazu:
- Aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte und Lageplan.
- Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Baubeschreibung.
- Energieausweis, der spätestens bei der Besichtigung vorzulegen ist; seine Kennwerte gehören bereits in die Immobilienanzeige.
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Höhe der Erhaltungsrücklage.
- Bei vermieteten Objekten: Mietvertrag, Nachweise über Mieterhöhungen und die letzte Betriebskostenabrechnung.
3. Vermarktung und Besichtigungen
Ein professionelles Exposé mit guten Fotos und vollständigen Angaben spart Zeit, weil es die Interessenten vorab filtert. Vor ernsthaften Verhandlungen sollte eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorliegen. Wird ein Makler beauftragt, gilt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher seit 2020 die Teilung der Provision (§§ 656c, 656d BGB): Der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer, und erst nachdem der Verkäufer seinen Anteil gezahlt hat.
4. Notarvertrag und Abwicklung
Ein Immobilienkaufvertrag ist nur mit notarieller Beurkundung wirksam. Der Notar erstellt einen Entwurf, den beide Seiten vorab prüfen können; ist ein Unternehmer beteiligt, soll ein Verbraucher den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten. Nach der Beurkundung läuft die Abwicklung in festen Schritten:
- Eintragung einer Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Käufers.
- Einholung von Löschungsbewilligungen für bestehende Grundschulden des Verkäufers.
- Bei Eigentumswohnungen gegebenenfalls die Zustimmung des Verwalters, wenn die Teilungserklärung dies vorsieht (§ 12 WEG).
- Fälligkeitsmitteilung des Notars, Zahlung des Kaufpreises, Übergabe der Immobilie.
- Eigentumsumschreibung im Grundbuch, nachdem die Grunderwerbsteuer bezahlt ist.
Kosten des Verkaufs
Den größten Teil der Nebenkosten trägt in der Praxis der Käufer: die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent in Bayern sowie Notar- und Grundbuchkosten von zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Auf Verkäuferseite fallen typischerweise an:
- Maklerprovision, sofern ein Makler beauftragt ist.
- Kosten für die Löschung von Grundschulden.
- Gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ein laufendes Darlehen vorzeitig abgelöst wird. Ist die Zinsbindung länger als zehn Jahre und sind seit Auszahlung zehn Jahre vergangen, kann das Darlehen dagegen mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung gekündigt werden (§ 489 BGB).
Steuern: die Zehnjahresfrist
Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien sind steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Ausgenommen sind Immobilien, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurden. Bei vermieteten Objekten erhöhen bereits geltend gemachte Abschreibungen den steuerpflichtigen Gewinn. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, riskiert zudem, als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft zu werden. Vor einem Verkauf innerhalb der Frist sollte daher immer ein Steuerberater einbezogen werden.
Besonderheiten bei vermieteten Wohnungen
Ein bestehender Mietvertrag geht mit dem Eigentum auf den Käufer über, Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Wurde die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, steht dem Mieter beim ersten Verkauf ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu (§ 577 BGB). Auch die Mietkaution geht auf den Käufer über und sollte im Kaufvertrag geregelt werden.
Wie DOMIO Sie unterstützt
Wir begleiten Ihren Verkauf von der fundierten Bewertung über die vollständige Unterlagenbeschaffung und professionelle Vermarktung bis zum Notartermin und zur Übergabe. Als Hausverwaltung kennen wir die Unterlagen von Eigentumswohnungen und vermieteten Objekten genau und bereiten sie so auf, dass Käufer und Banken schnell entscheiden können.
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für verbindliche Auskünfte zu Ihrem konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen entsprechend qualifizierten Berater.
